SCI : le choix fiscal se fait au départ et ne se refait pas
Une société civile immobilière se crée souvent vite, entre associés d’une même famille, pour détenir un immeuble de rapport ou les murs de l’entreprise. Le point qui se décide dans les premières semaines, et qui pèsera vingt ans, c’est le régime d’imposition. Il est en pratique irréversible.
Deux régimes, deux logiques
- SCI à l’impôt sur le revenu
- revenus fonciers imposés chez les associés
- SCI à l’impôt sur les sociétés
- résultat imposé dans la société
- Amortissement de l’immeuble
- possible à l’IS, pas à l’IR
- Comptabilité
- allégée à l’IR, complète à l’IS
- Plus-value à la revente
- régimes très différents
- Option pour l’IS
- en pratique irrévocable
Ce que l’option pour l’impôt sur les sociétés change
À l’impôt sur le revenu, la société est transparente : chaque associé déclare sa quote-part de résultat foncier, et l’immeuble ne s’amortit pas. À l’impôt sur les sociétés, la société est imposée pour elle-même, l’immeuble s’amortit, et la charge fiscale annuelle baisse souvent fortement pendant la phase de remboursement du prêt.
La contrepartie tombe à la revente. À l’IS, la plus-value se calcule sur une valeur nette comptable diminuée par les amortissements pratiqués : la base imposable est mécaniquement plus large qu’à l’IR, où le régime des plus-values des particuliers s’applique avec ses abattements de durée.
Pourquoi le choix se prend avec un professionnel
Le bon régime dépend de votre horizon. Une SCI constituée pour détenir durablement les murs d’une entreprise familiale ne se raisonne pas comme une SCI destinée à céder l’immeuble dans dix ans. Un expert-comptable SCI compare les deux trajectoires chiffrées avant l’option, puis assume la tenue qui va avec.
Et l’option, une fois exercée, ne se défait pas dans les faits. C’est une des rares décisions de gestion sur lesquelles il n’y a pas de rattrapage possible.
La comptabilité d’une SCI, plus exigeante qu’on ne croit
Même à l’impôt sur le revenu, une société civile tient des comptes : suivi des apports et des comptes courants d’associés, quittancement, charges récupérables, travaux à ventiler entre entretien et amélioration. Le juge des comptes, ici, ce sont les associés eux-mêmes le jour d’un désaccord.
À l’impôt sur les sociétés, la comptabilité devient complète, avec bilan, compte de résultat et liasse. Le tableau d’amortissement de l’immeuble et la ventilation par composants, terrain exclu, en sont la pièce centrale.
Les points qui fâchent entre associés
Le compte courant d’associé mal suivi, en premier lieu : quand un associé finance seul les travaux sans que cela soit acté, la répartition à la revente devient une discussion pénible. La rédaction des statuts ensuite, notamment les clauses d’agrément et la répartition des pouvoirs du gérant.
Enfin, l’assemblée annuelle, souvent oubliée dans les SCI familiales. La tenir et l’écrire coûte peu ; ne pas l’avoir tenue coûte beaucoup le jour où un associé conteste.
Où ce sujet se pose, sur la zone couverte
Les pages de commune décrivent, pour chacune, le problème comptable qui revient le plus souvent chez les dirigeants installés là. Deux d’entre elles touchent directement au sujet de cette page.
Questions fréquentes
Une SCI à l’impôt sur le revenu doit-elle tenir une comptabilité ?
Elle n’y est pas soumise dans les mêmes termes qu’une société commerciale, mais elle doit être en mesure de justifier ses résultats et les comptes courants des associés. En pratique, une comptabilité tenue évite l’essentiel des litiges.
Peut-on revenir à l’impôt sur le revenu après avoir opté pour l’IS ?
Un droit de renonciation existe dans un délai très court après l’option. Passé ce délai, le retour est fermé : c’est pourquoi l’option se décide avec un professionnel, avant d’être formulée.
Une SCI peut-elle louer en meublé ?
La location meublée est une activité commerciale : une SCI qui s’y livre de manière habituelle bascule à l’impôt sur les sociétés. C’est un des cas les plus fréquents de bascule subie.