SCI : votre choix fiscal se fait au départ et ne se refait pas
Vous avez sans doute créé votre société civile vite, entre associés d’une même famille, pour détenir un immeuble de rapport ou les murs de votre entreprise. Le point qui se décide dans les premières semaines, et qui pèsera vingt ans sur vous, c’est votre régime d’imposition. En pratique, il est irréversible.
Ce que l’option pour l’impôt sur les sociétés change
À l’impôt sur le revenu, votre société est transparente : chaque associé déclare sa quote-part de résultat foncier, et votre immeuble ne s’amortit pas. À l’impôt sur les sociétés, elle est imposée pour elle-même, votre immeuble s’amortit, et votre charge fiscale annuelle baisse souvent fortement pendant que vous remboursez le prêt.
La contrepartie vous tombe dessus à la revente. À l’IS, votre plus-value se calcule sur une valeur nette comptable diminuée par les amortissements pratiqués : votre base imposable est mécaniquement plus large qu’à l’IR, où vous relèverez du régime des particuliers, avec ses abattements de durée.
Deux régimes, deux logiques
- SCI à l’impôt sur le revenu
- revenus fonciers imposés chez les associés
- SCI à l’impôt sur les sociétés
- résultat imposé dans la société
- Amortissement de l’immeuble
- possible à l’IS, pas à l’IR
- Comptabilité
- allégée à l’IR, complète à l’IS
- Plus-value à la revente
- régimes très différents
- Option pour l’IS
- en pratique irrévocable
Pourquoi vous ne devriez pas trancher seul
Votre bon régime dépend de votre horizon. Si vous détenez durablement les murs d’une entreprise familiale, vous ne raisonnez pas comme si vous comptiez céder l’immeuble dans dix ans. Un expert-comptable en SCI vous compare les deux trajectoires chiffrées avant l’option, puis tient les comptes qui vont avec.
Et l’option, une fois exercée, ne se défait pas dans les faits. C’est une des rares décisions où vous n’aurez aucun rattrapage possible.
Vos comptes de SCI, plus exigeants que vous ne croyez
Même à l’impôt sur le revenu, vous tenez des comptes : suivi de vos apports et de vos comptes courants d’associés, quittancement, charges récupérables, travaux à ventiler entre entretien et amélioration. Vos juges, ici, ce sont vos associés eux-mêmes, le jour d’un désaccord.
À l’impôt sur les sociétés, vos comptes deviennent complets : bilan, compte de résultat et liasse. Votre tableau d’amortissement et la ventilation par composants, terrain exclu, en sont la pièce centrale.
Les points qui vous fâcheront entre associés
Votre compte courant d’associé mal suivi, en premier lieu : si l’un de vous finance seul les travaux sans que cela soit acté, la répartition à la revente devient une discussion pénible. Vos statuts ensuite, notamment les clauses d’agrément et les pouvoirs que vous donnez au gérant.
Enfin votre assemblée annuelle, souvent oubliée dans les SCI familiales. La tenir et l’écrire vous coûte peu ; ne pas l’avoir tenue vous coûte beaucoup le jour où un associé conteste.
Où ce sujet se pose, sur la zone couverte
Chaque page de commune dit le problème comptable qui revient le plus souvent chez les dirigeants installés là. Deux d’entre elles touchent directement au sujet de cette page, et l’une est peut-être la vôtre.
Questions fréquentes
Une SCI à l’impôt sur le revenu doit-elle tenir une comptabilité ?
Vous n’y êtes pas soumis dans les mêmes termes qu’une société commerciale, mais vous devez pouvoir justifier vos résultats et vos comptes courants d’associés. En pratique, des comptes tenus vous évitent l’essentiel des litiges.
Peut-on revenir à l’impôt sur le revenu après avoir opté pour l’IS ?
Vous disposez d’un droit de renonciation, dans un délai très court après l’option. Passé ce délai, le retour vous est fermé : c’est pourquoi l’option se chiffre avant d’être formulée.
Une SCI peut-elle louer en meublé ?
La location meublée est une activité commerciale : si vous la pratiquez de manière habituelle, votre SCI bascule à l’impôt sur les sociétés. C’est le cas de bascule subie le plus fréquent.