Location meublée : le régime réel vaut-il le coût pour vous
Un studio meublé près du Vieux-Port, un deux-pièces à La Ciotat loué à la semaine l’été : votre fiscalité ne se joue pas au moment de la déclaration, elle se joue au moment où vous choisissez votre régime. Et ce choix vous engage plusieurs années.
L’amortissement, le vrai sujet de la location meublée
Au régime réel, votre bien s’amortit : on répartit sa valeur sur sa durée d’usage, composant par composant, et cette charge vient en déduction de votre résultat sans que rien ne sorte de votre compte. C’est ce mécanisme, et non la simple déduction de vos charges, qui explique que vos loyers meublés puissent être peu ou pas imposés pendant des années.
Il a une contrepartie : vous devez tenir une comptabilité, déposer une liasse et suivre votre tableau d’amortissement dans le temps. C’est exactement là qu’intervient un expert-comptable spécialisé en LMNP, et c’est aussi pourquoi le réel ne se justifie pas sur tous les biens.
Micro-BIC et réel, ce qui les sépare
- Micro-BIC
- abattement forfaitaire, aucune charge réelle
- Réel
- charges réelles déduites, amortissement du bien
- Comptabilité
- aucune au micro, complète au réel
- Déclaration
- liasse BIC au réel
- Durée d’engagement
- plusieurs exercices
Quand le micro reste votre meilleur choix
Si vous avez acheté depuis longtemps, si votre bien est largement amorti dans les faits, si vous avez peu de charges et un loyer modeste : l’abattement forfaitaire du micro vous reste souvent plus favorable, pour un coût de gestion nul. Le calcul se fait bien, à condition de le faire avant, pas après deux exercices.
Les seuils du micro et le taux d’abattement ont été modifiés à plusieurs reprises, en particulier pour les meublés de tourisme. Ils se vérifient à la date de votre décision : sur ce sujet, la réponse que vous trouverez sur un forum a de fortes chances d’être périmée.
Le meublé de tourisme, un cas à part sur le littoral
Entre Cassis, La Ciotat et les calanques, la location saisonnière pèse lourd. Si c’est votre cas, vous cumulez trois particularités : un régime fiscal qui dépend du classement de votre meublé, un enregistrement à faire auprès de votre commune, et une trésorerie qui vit à la saison, donc un suivi mensuel utile.
S’y ajoute la TVA, qui n’est pas systématique en location meublée mais le devient dès que vous fournissez des prestations de type hôtelier. Posez la question au départ, pas au premier contrôle.
Ce que le cabinet prend en charge sur votre dossier meublé
Votre bascule de régime et sa déclaration, la construction de votre tableau d’amortissement par composants, la tenue de vos comptes de loueur, votre liasse BIC annuelle, et le suivi de vos déficits reportables. Si vous avez plusieurs biens, s’ajoute l’arbitrage entre détention en nom propre et détention en société.
Si vous détenez votre patrimoine locatif par une société civile, la logique change complètement : autre régime, autre raisonnement, autre déclaration.
Où ce sujet se pose, sur la zone couverte
Chaque page de commune dit le problème comptable qui revient le plus souvent chez les dirigeants installés là. Deux d’entre elles touchent directement au sujet de cette page, et l’une est peut-être la vôtre.
Questions fréquentes
Peut-on passer du micro au réel en cours de route ?
Oui, l’option se formule dans les délais prévus et vous engage pour plusieurs exercices. C’est pour cela qu’elle se prépare : vous ne pourrez pas faire l’aller-retour d’une année sur l’autre.
L’amortissement se récupère-t-il à la revente ?
Le traitement des amortissements à la cession a évolué et dépend de votre type de bien et de la durée pendant laquelle vous l’avez gardé. Vérifiez ce point avant de décider : il pèse lourd sur votre rendement final.
Faut-il un numéro SIRET pour louer en meublé ?
Oui, votre activité de loueur en meublé s’immatricule, même non professionnelle. C’est votre première formalité, et l’oublier complique ensuite toutes vos déclarations.